Om borettslaget

Spørsmål og svar rundt rehabiliteringsprosjektet

På denne siden vil vi legge ut spørsmål og svar vi får inn. Siden vil bli forløpende oppdatert.


Hvor lang tid vil selve rehabiliteringen ta?
- Ved et positvt vedtak på ekstraordninær generalforsamling, så vil entreprenør starte etter sommeren 2016. Da skal prosjektet være ferdig iløpet av 2 år.

Hvorfor har rehabiliteringsgruppen landet på det alternativet dere gjorde?
- Etter en nøye gjennomgang av 2 beboerundersøkelser og en stor tilstandsrapport, så viste resultatene at behovet for rehabilitering var større enn først antatt. Vi landet derfor på en komplett rehabiliterings pakke, for å dekke alt som ble avdekt i tilstandsrapport og beboerundersøkelsen. Ved å velge en komplett rehabiliteringspakke så får vi et oversiktelig og rimerligere vedlikeholdsbehov de neste 30 årene, vi får et mye bedre bomiljø, både ute og inne, og det vil ikke minst være kostnadsbesparende å gjøre alt med engang enn å spre utbedringene utover de neste 10-20 årene.


Hvorfor går styret inn for Tiltakspakke 2?
- Tiltakspakkene er helt like bortsett fra valg av type ventilasjon. Tiltakspakke 2 inneholder ventilasjon løsning fra Lunos. Det er 2 hovedårsaker til styrets valg. Pris(ca 21millioner kr billigere) og inngrep i leilighet(medfører et mye mindre inngrep og ombygging i leilighetene).


Er tallene som presenteres for fellesutgiftene, økningen i fellesutgifter eller de nye fellesutgiftene?
- Tallene som presenteres er ikke økningen fellesutgiftene, men hva fellesutgiftene blir, ferdig utregnet.
 

Tak på bad er tenkt nedfelt. Hvordan vil dette fungere i praksis når takhøyden der er så lav fra før? Hva skjer ifht de som har rehabilitert bad og flislagte vegger med membran opp til eksisterende tak?
 - Det er 2 forskjellige løsninger for ventilasjon. Styrets innstilling er av typen Lunos, som hverken krever inngripen i bad eller kjøkken. Blir det derimot valgt balansert ventilasjon (tradisjonell) vil det mest sannsynlig innebære nedfelling av tak på bad og gang ca. 15 cm. Det vil bli tilrettelagt for hver enkelt leilighet, så hvordan det vil bli i praksis er vanskelig å svare på før entreprenøren har sett leiligheten.


Vil det bli etablert en in-ordning?
 - I samråd med TOBB har vi vært gjennom en vurdering på det at ikke vil bli opprettet en IN-ordning(Individuell nedbetaling av fellesgjeld). Dette grunnet gode rigide rentekostnader, som igjen kan være vanskelig å reforhandle i markedet.


Vil borettslaget bli med i en sikringsordning for fellesgjeld?
 - Borettslaget er en del av sikringsordningen for fellesgjeld.


Hvorfor er det lavere andel av fellesgjelden for leilighetene i 1. Etg? Vil det bli mindre rehabilitering av disse leilighetene?
 - Dette er fordelt etter en fordelingsbrøk som ble opprettet når borettslaget ble stiftet. Det blir like mye rehabilitering i 1. etg som i resten av etasjene.


Hvordan blir fellesgjelden fordelt? Pr. kvm?
 - Som nevnt er det en fordelingsbrøk som er tinglyst for samtlige leiligheter.


Hva betyr de to ventilasjons-løsningene i praksis for leilighetene, bygningsmessig og i bruk?
 - Løsningen som styret har innstilt på medfører en veldig liten inngripen i leiligheten. Ventilasjonsenhetene blir montert i yttervegg på begge sider og koblet sammen med en signalkabel. Enkel betjening med en bryter med forskjellige innstillinger.
Løsningen med tradisjonell balansert ventilasjon vil medføre en større inngripen i leiligheten. Aggregatet er foreslått i kjøkkenskap over komfyr, derfra blir det bygd luftekanaler inn til bad og gang. Tak på bad og gang må senkes ca. 15 cm, og det blir bygget luftekanaler fra gang til soverom og stue. Betjeningspanelet er i aggregatet.


Vil kjøkkenventilator bli tilkoblet det nye ventilasjonsanlegget?
 - Løsningen fra Lunos består av enkeltstående vifter montert i vegg på begge sider av boligblokken. Den vil ikke bli koblet til kjøkkenventilator.
Den tradisjonelle balanserte ventilasjonsløsningen vil erstatte dagens kjøkkenventilator. Selve aggregatet vil mest sannsynligvis bli montert over komfyr og erstatte kjøkkenskapet over komfyren. Men igjen her er det snakk om "skreddersøm" på hver leilighet.

 

Vil det tas hensyn til kabelgate for kabeltv kabel / internett kabel under stuevindu når vinduet byttes?  Hvilke andre hensyn vil tas i forbindelse med hver enkelt leilighet.
 - Før arbeidet starter i hver leilighet vil det være en inspeksjon av leiligheten for å kartlegge evt behov. Det er satt av midler i anbudet slik at leilighetene ikke får en dårligere løsning etter rehabilitering. Etter at arbeidet er utført, vil entreprenøren rengjøre etter seg.
 

Tidsplan og hvilken rekkefølge blokkene blir rehabilitert.
 - Hvis positivt vedtak på ekstraordinær generalforsamling, så vil bygge oppstart være etter sommeren 2016. Sannsynligvis september. Blokkene blir rehabilitert en av gangen og man starter i en av endene av borettslaget (sannsynligvis blir oppstart i Tors veg 9).

 

Hvilke tanker har vært gjort rundt valg av materialer.
 - Det har vært lagt vekt på materialer med lavt vedlikeholdsbehov.

 

Spørsmål rundt rente valg. Har styret gjort et valg på fast eller flytende rente.
 - Styret har ikke tatt stilling til om det bør velges fast eller flytende rente. Beregningen som er gjort på 2,5% anses som et lån med høyest tenkelig rente vi kan få.
Først blir det tatt opp et byggelån som går i byggeperioden, og som blir omgjort til en Husbank finansiert lån etter rehabiliteringen er fullført.
 

Hvilke økonomiske risikovurderinger er tatt inn i anbudet.
 - Det er lagt inn poster for uforutsette utgifter på utenom hus arbeider på 20% og 11% på arbeid knyttet til bygningsmassen.


Hvordan vil verdivurderingen på leiligheten min bli?
 - Dette er det umulig for prosjektgruppen å gi et svar på.


Balkong – hvilke materialer er valg på balkong?
 - Tregulv(limtre) med lem, frostet glass (ikke gjennomsiktig) i rekkverk, frostet glass(ikke gjennomsiktig) og limtre drager i skille mellom balkonger. Balkongen blir ca 40cm dypere enn dagens balkong.
 

Er det fastlagt fargevalg på blokkene?
 - Nei det er ikke avgjort endelig. Arkitekten har lagt frem noen tegninger på hvordan de ser for seg fargevalgene.

 

Hvilke kriterier er lagt til grunn for valg av entreprenør?
 - Aller først blir prosjektgruppa forelagt lista over entreprenører og ber om godkjennelse på de  som man akter  å spørre om å være med i en anbudskonkurranse

- Entreprenører pre kvalifiseres før de får anledning til å levere anbud.
Økonomisk soliditet. Økonomer i TOBB gjør undersøkelser vedrørende resultater foregående år, likviditet, egenkapital osv.
Kan de stille garanti (Har bank/kredittforetak tillit til virksomheten)?
Referanser for tidligere sammenlignbare prosjekter både i størrelse, omfang og beskaffenhet.

-Når entreprenørene har gitt sitt anbud, er det det økonomisk beste anbudet som blir antatt sammen med vurdering av:
Lik Byggetid
Vurdering av tilbud vedrørende lønns- og prisstigning.
Vurdere kostnader rundt anbyderens eventuelle forbehold i entreprenørens følgeskriv.
Vurdere resultatet etter avklaringsmøter med de entreprenørene som har gitt de laveste anbudene innenfor regelverket iht Norsk Standard
TOBB innstiller overfor Styret en entreprenør og ber om samtykke til  å gjennomføre kontraktsforhandlinger.

Hvorfor fikk vi kun 2 valgmuligheter til tiltakspakker, og to
tilsynelatende like pakker?
- På bakgrunn av tilstandsrapporten var det dessverre mange bygningsdeler
som bærer preg av alder og lite vedlikehold de siste årene.
Således fant prosjektgruppa det nødvendig å ta en slik omfattende
rehabilitering, både på grunn av dagens tilstand, samt den store
kostnadsbesparelsen det vil være å ta de nødvendige tiltakene sammen. Hvis
borettslaget skal skifte vinduer, balkongdører og etterisolere vil bygget
bli mye tettere. Dermed er det absolutt nødvendig med godt inneklima.
F.eks på vinterstid er det mange som tetter igjen spaltene over vinduene.
Bygget blir altså så tett, at forråtnelsesprosessen får voldsom fart.
Kunne det vært en ide med tiltakspakke uten ventilasjon? (tenker for
kanskje å sondere terrenget blant beboerne?)
Evt. Flere tiltakspakker med større variasjon mellom pakkene?
Er det virkelig så nødvendig med nedgravde avfallsconteinere?
Er det muligheter for å begynne med blokkene først, og ta parkering og
evt. søppelcontainere ved en litt senere anledning?

Kunne det vært en ide med tiltakspakke uten ventilasjon? (tenker for
kanskje å sondere terrenget blant beboerne?)
Evt. Flere tiltakspakker med større variasjon mellom pakkene?
- I utgangspunktet var prosjektgruppa innstilt på å presentere flere ulike
pakker, men basert på tilstanden borettslaget er i, samt den
kostnadsbesparelsen pakkene er lagt opp med nå, var gruppa enstemmig.
Dessverre har vi kanskje ikke klart å formidle dette godt nok. Dermed vil
vi nå gå i gang med å se på hvordan vi skal jobbe videre.

Er det virkelig så nødvendig med nedgravde avfallsconteinere?
Er det muligheter for å begynne med blokkene først, og ta parkering og
evt. søppelcontainere ved en litt senere anledning?
- Nedgravde avfallscontainere vil være med på å begrense lukt og skadedyr
som har vært et problem, spesielt i sommertiden.
Etter det som har blitt rapportert er de også godt brukt av av naboer.

Jeg er ikke sikker på hvordan entreprenøren legger opp til utførelsen, men
det kan vi selvfølgelig få sjekket opp angående rekkefølgen